Как выбрать квартиру и не ошибиться с планировкой?
В статье говорится о том, чем следует руководствоваться при выборе планировки квартиры и как понять есть ли у нее потенциал для законной перепланировки.

Для более предметного обсуждения вопроса возьмем в качестве примера семью из 3-х человек (супруги и ребенок школьного возраста). Запрос на евротрешку, т. е. объединенная кухня-гостиная, две изолированные комнаты, достаточная площадь для организации гардеробной и мест хранения, два санузла.

Когда денежный вопрос остро не стоит, то подобную квартиру можно без проблем найти у застройщиков жилых комплексов комфорт класса и выше.
Однако, зачастую бюджет ограничен и тогда приходится искать более доступные варианты.
Как правило, в зоне поиска будет двухкомнатная квартира с возможностью последующей перепланировки. Такой подход будет более разумным при условии, что на ремонт отложена достаточная сумма (для Москвы это не менее трети от стоимости жилья), чем приобретать квартиру большей площади или классом выше в ипотеку, практически ничего не оставив на ремонт.
Зато если подходящий вариант найдется, и первоначальная планировка позволит перераспределить жилую и нежилую площади, соблюдая все требования закона, то стоимость приобретенного жилья в итоге может возрасти в цене до 30 %.

Теперь, давайте разберемся при каких условиях будет реально воплотить этот проект в жизнь.

Думаю, первое что многим приходит на ум – это квартиры со свободной планировкой. Однако, не все так просто. На самом деле термин «свободная планировка» на законодательном уровне никак не закреплен. Это не более чем маркетинговая ловушка застройщика. Дело в том, что даже если при просмотре такого жилья вы не увидите внутренних стен, а менеджер отдела продаж вас будет уверять, что вы можете делать здесь все что хотите, это не так. Как вы понимаете, застройщик не может построить многоквартирный дом без внутренней планировки, его не согласует ни один контролирующий орган. И совершенно точно существует поэтажный план квартир, в котором пунктиром отмечены внутренние перегородки, обозначены мокрые зоны и жилые комнаты. А это значит, что если вы захотите делать перепланировку (а любое изменение плана БТИ таковым и является), то вам необходимо будет ее согласовывать в Мосжилинспекции. Следовательно, разместить кухню, там, где на плане спальня, вам точно не удастся (только если это не первый этаж), поскольку СниПы и закон это запрещает. А также, если на плане перегородки есть, то вам их надо будет возводить самостоятельно, что потребует дополнительных затрат, т.е. по сути застройщик продает вам «недострой», дороже, чем квартиры с готовыми стенами, уверяя вас что вы совершаете супервыгодную сделку.

Из этого можно сделать вывод, что квартира со свободной планировкой – это некий самообман. Но если средства позволяют, то почему нет? Возможно вам район очень понравился, удобное транспортное сообщение и прочее. Однако это не наш случай, поэтому едем дальше.

Теперь встает вопрос на что же следует обращать внимание при просмотре будущего жилья?
Есть несколько важных моментов, которые однозначно будут помощниками и с большей долей вероятности позволят осуществить задуманное:

1. Количество окон (чем их больше, тем лучше)
2. Большая площадь подсобных помещений (коридоров, гардеробной)
3. Помещения правильной формы (прямоугольник или квадрат)
4. Наличие 2-х санузлов (нескольких стояков)
5. Отсутствие несущей стены хотя бы между двумя жилыми комнатами

Более подробно разберу вышеперечисленные пункты на примере 2-х планировок:
Квартира 64,6 м2
К плюсам изначальной планировки можно отнести: большое количество окон, правильную форму квартиры, 2 санузла, отсутствие несущей стены между кухней и комнатой. Однако, есть существенные минусы, при которых не удастся создать согласуемую перепланировку.

Одним из возможных вариантов был бы перенос кухни в зону коридора, т. к. именно за счет нежилых помещений мы можем увеличивать жилые комнаты или переносить мокрые зоны. Но небольшая его площадь не позволит организовать кухню-нишу, она должна быть не менее 5 м2, а в данном примере много места съедает вентиляционная шахта, которую трогать запрещено и места для размещения гардеробной в зоне прихожей окажется недостаточно.

Также, в этом варианте бессмысленным будет объединение кухни с жилой комнатой, площади в 18.95 м2 не хватит, чтобы разделить ее и получить вторую изолированную комнату. По закону в 2-х комнатных квартирах площадь большой комнаты должна быть не меньше 16 м2, а расширять площадь кухни за счет жилой комнаты запрещено. Их можно только объединять. Таким образом, приходим к выводу, что под нашу задачу эта квартира не подходит, несмотря на приличную общую площадь.
Квартира 58,8 м2
В этом варианте потенциал для перепланировки очень хороший: достаточная площадь нежилых помещений и комнат, 2 санузла, три окна спокойно позволяют организовать кухню-нишу и сохранить 2 изолированные комнаты, соблюдая все нормы законодательства. Но для начала я бы все же уточнила у застройщика есть ли подобная планировка, где изначально не нарушена минимальная площадь большой комнаты (повторюсь, она не должна быть меньше 16 м2).
Вот результат, который может получиться:
План после перепланировки
Новый план расстановки мебели
Справедливости ради, отмечу, что есть одна тонкость, которую надо соблюсти при подготовке плана для согласования, чтобы не возникло проблем с Мосжилинспекцией. Но это уже погружение в профессиональные хитрости и нюансы, которых так много, что в рамках одной статьи их все не перечислить, поэтому не буду дальше углубляться.

Если вы затрудняетесь в выборе квартиры, и не можете самостоятельно принять решение, очень советую обратиться за консультацией к дизайнеру еще до приобретения жилья, чтобы потом не было мучительно больно за нерационально потраченные деньги. Цена ошибки может быть очень дорогой.

Желаю всем удачного выбора!
Автор статьи: Татьяна Федотенко.
Спасибо за внимание !
Если вам понравилась статья, расскажите о ней в соцсетях.